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1. Branchenentwicklung - Marktsituation
Die Erstbezugsmieten in München erfuhren nach einer Abschwungphase seit dem Tiefpunkt von 2004 (12,04 €/m²) wieder einen leichten Anstieg bis 2007 auf 12,20 €/m² sowie einen kräftigeren Anstieg bis 2008 auf 12,80 nettokalt. Nochmals kräftig stiegen diese dann im Jahr 2009 auf 13,77 €/m². Besonders deutlich ist diese Steigerung bei kleinen und großen Wohnungen zu verzeichnen. Mittlere Wohnungsgrößen sind auf gleichem Niveau geblieben.
Wiedervermietungsmieten am freien Markt lagen im Jahr 2008 im städtischen Durchschnitt bei 11,55 €/m² (2007 11,40 €/m²) und sind im Jahr 2009 weiter gestiegen auf 12,00 €/m². Dies entspricht einem Anstieg um 4%.
Die Vergleichsmieten nach dem Münchner Mietenspiegel liegen in der Regel deutlich unterhalb der Marktmiete und betrugen im Mietspiegel 2005 noch durchschnittlich 8,72 €/m². Im Mietspiegel 2007 wurde dem gegenüber eine Steigerung um 10,5 % auf 9,64 €/m² ausgewiesen, im fortgeschriebenen Mietspiegel 2009 um weitere 6,6 % auf 10,29 €/m². Zum Berichtszeitpunkt ist eine Aktualisierung des Mietspiegels in Arbeit, bei der auch energetische Standards Berücksichtigung finden sollen.
Beide Indikatoren - Wohnungsmarktbarometer und Mietspiegel – kommen auf unterschiedlichem Niveau und aufgrund unterschiedlicher Datenbasis - zu gleichen Ergebnissen: In den letzten beiden Berichtsjahren (2008 und 2009) stieg das Niveau sowohl der Neuvermietungen als auch der Bestandsmieten nach einer stagnativen Phase wieder deutlich an.
Das unternehmensbezogene Durchschnittsniveau der Nutzungsentgelte der Wogeno (Sollmieten) lag in 2009 bei € 7,86. Hierunter sind alle öffentlich geförderten und frei finanzierten Wohnungen aller Standards summiert. Rechnet man die wohnungsbezogenen Pflichtanteile mit einer Eigenverzinsung von 4% hinzu, ergäbe sich eine Sollmiete von € 8,77. Der Abstand zu Mietspiegel (€ 10,29) und Markt (€ 13,77) in Summe ist damit deutlich sichtbar. Mittlerweile liegen auch die meisten unserer frei finanzierten Wohnungen, die noch im letzten Jahr am Mietspiegel lagen, leicht darunter.
Beim Vergleich des Mietengefüges der Wogeno mit dem Münchener Mietspiegel lohnt zudem ein Blick auf die warmen Nebenkosten. Diese liegen im Münchener Durchschnitt bei € 3,05 pro m² und Monat. Bei der Wogeno sind dies nur ca. € 1,80.
Fazit: Der Münchner Wohnungsmarkt befindet sich zum Berichtszeitpunkt seit 3 Jahren in einer Aufschwungsphase. In der Vergangenheit dauerten die Zyklen auf dem Münchener Mietmarkt i.d.R. ca. 10 Jahre. Durch die aktuellen Turbulenzen auf den Finanz- und Realwirtschaftssektoren wird eine Einschätzung über den weiteren mittelfristigen Verlauf jedoch erschwert. Jedoch kann München weiterhin im Vergleich als überproportional nachgefragter und entwicklungsfähiger Standort gelten.
(Quellen: Wohnungsmarktbarometer 2009 der LHM, Planungsreferat, Mietspiegel 2009)
Gleichzeitig zeichnet sich ab, dass die Probleme vieler Privathaushalte bei der Bedienung des steigenden Niveaus zunehmen. Das Satzungsziel der Wogeno wird weiterhin darin bestehen, hier ausgleichend zu wirken.
2. Geschäftstätigkeit der Wogeno
Das zentrale Geschäftsfeld der Wogeno, die Bewirtschaftung des eigenen Hausbestandes, wird unter 3. behandelt. Daneben liegt nach wie vor der Schwerpunkt der Geschäftstätigkeit in der Anbahnung neuer Projekte, sowohl im Neubau, als auch im Bestandserwerb, um den Satzungszielen sowie dem Mitgliederauftrag nachzukommen. Dabei werden konsequent diejenigen Zielgruppen angesprochen, die bewusst und dauerhaft ihre Priorität für das Leben in der Stadt und hier wiederum in stabilen nachbarschaftlichen Bezügen nachfragen.
Neben der Bewirtschaftung des eigenen Hausbestandes lag ein Arbeitsschwerpunkt 2009 im Bau bzw. Fertigstellung des kombinierten Neubau- und Sanierungsprojektes an der Pariser Straße 11. Dies war bereits in 2006 angebahnt worden und konnte in 2007 mit der Münchener Gesellschaft für Stadterneuerung (MGS) zur Vertragsreife verhandelt werden. Das Vorderhaus wurde im Berichtsjahr saniert, das Rückgebäude durch einen Neubau (in Massivholzbauweise) ersetzt. Insgesamt entstanden 20 Wohneinheiten und ein Gemeinschaftsraum mit einem Investitionsvolumen von rund 4.500 TEUR.
In Erwartung einer Ausschreibung des genossenschaftlichen Wohnteils (ca. 50 WE) auf einem Grundstück der Wilhelmine-Lübke-Stiftung am Reinmarplatz in Gern, auf dem ein Mehrgenerationen-Projekt entstehen soll, wurde der Kontakt zur Gewofag intensiviert. Mit dem Ziel einer Konsortialbewerbung fanden auch 2009 vorbereitende Abstimmungsrunden statt. Die Bewerbung soll im laufenden Geschäftsjahr 2010 erfolgen.
Daneben erhielt die Wogeno für den Altbau Westendstr. 74 den Zuschlag. Der Erwerb des Grundstücks erfolgte im laufenden Geschäftsjahr 2009. Zeitgleich wurde der Bauantrag eingereicht. Der Beginn der Sanierung ist für Frühjahr 2010 geplant.
In Vorbereitung auf die Vermarktung der Flächen der ehem. Funk Kaserne wurde der Kontakt zu Münchner Wohnungsbaugesellschaften und Genossenschaften aufgenommen, um Qualitätsbausteine für das Neubaugebiet zu diskutieren und die Möglichkeit einer Konsortialbewerbung auszuloten. Die Ausschreibung kam auch 2009 noch nicht zustande. Es ist unklar, ob sie im laufenden Geschäftsjahr erwartet werden kann.
Im Jahr 2009 konnten 12 Mitgliedshaushalte mit Wohnraum in einem WOGENO Haus und 7 bei der ISAR eG versorgt werden. Zur Jahreswende kamen mit dem Projekt Pariser Straße 11 weitere 20 Haushalte hinzu.
3. Wirtschaftliche Lage
Die Vermögens- und Finanzverhältnisse der Genossenschaft erlaubten durchgängig, den Aufgaben bei der Instandhaltung der vorhandenen und der Anbahnung neuer Projekte (Neubau, Erwerb von Bestandshäusern, Modernisierung) durch eine ausreichende Zahl-ungsbereitschaft nachzukommen.
Die Ertragskraft des Wohnungsbestandes trägt zum eigenen Erhalt, zur Steigerung der Instandhaltungsrückstellung, sowie zur Deckung des allgemeinen Verwaltungshaushaltes bei und ist zufriedenstellend.
Im Berichtsjahr konnten wir erneut ein Darlehen nach Auslaufen der Zinsbindungsfrist zurückzahlen. Fremdkapital wird damit vorzeitig durch Eigenmittel ersetzt. Im Fall einer geringer werdenden Sparleistung der Mitglieder in Form von Geschäftsanteilen (mögliche Ursache: höherer Guthabenzins bei marktüblichen Geldanlagen) müsste die Tilgungsleistung auf Normalniveau angepasst werden.
Der deutliche Zuwachs bei den Geschäftsguthaben erlaubte es, den Ankauf des Grundstücks Agnesstr. 66 sowie hohe Investitionen in den Neubau von Wohnungen sowie die Modernisierung vorhandenen Wohnraums mit einem beträchtlichen Anteil aus Eigenmitteln zu bestreiten.
a. Ergebnis der Hausbewirtschaftung
Agnesstr. 66:
Das Ergebnis wurde durch eine planmäßige Aufwendung für Bauinstandhaltung (seit Jahren war die Sanierung des Treppenhauses geplant gewesen, wurde in 2008 begonnen und in 2009 abgeschlossen) beeinflusst. Es wurde dadurch leicht negativ. Durch mehrmonatige Verhandlungen mit der Landeshauptstadt München und nach einer intensiven Informations- und Diskussionsphase mit der Hausgemeinschaft konnten im Laufe des Jahres 2009 die Voraussetzungen für einen Erwerb des Erbbaurechtsgrundstückes durch die Wogeno geschaffen werden. Der Kaufpreis des Grundstücks betrug 1.500 TEUR zuzüglich Nebenkosten des Erwerbs. Der Übergang von Nutzen und Lasten erfolgte zum 01. Dezember 2009. Damit ist in der Agnesstr. 66, dem ersten Objekt der Wogeno, erstmalig gelungen, ein Erbbaurecht abzulösen. Damit kann die künftige Gestaltung der Nutzungsentgelte verlässlich im Rahmen der Kostenmiet- und Zielmietstruktur der Wogeno erfolgen. Durch eine Anpassung der Nutzungsgebühren zum Erwerbszeitpunkt kann die mittelfristige Wirtschaftlichkeit des Hauses nun in der Planung wieder stabilisiert und wieder eine Zuführung zur zwischenzeitlich aufgebrauchten Rückstellung für Bauinstandhaltung erzielt werden.
Metzstraße 31:
Das Jahr verlief weitgehend unspektakulär. Weiterhin trägt die fortschreitende Tilgung von Fremddarlehen dazu bei, dass der Beitrag der Metzstraße zum wirtschaftlichen Ergebnis aller Häuser überdurchschnittlich ist. Ebenfalls überdurchschnittlich ist die über die Jahre erwirtschaftete Rückstellung für die Bauinstandhaltung, nicht zuletzt wegen der geringen Aufwendungen für die laufende Bauinstandhaltung.
Im Berichtsjahr wurde in der Bewohnerschaft eine ausführliche Diskussion über die Differenzierung der wohnungsbezogenen Anteile nach Höhe der Haushaltseinkommen geführt, die in ein klares Regelwerk mündete. Unterschiedliche Behandlungen von Haushalten, die aus der „Gründerzeit“ des Objekts herrühren, wurden im Anschluss geglättet.
Johann-Fichte-Str. 12
Das wirtschaftliche Ergebnis der Johann-Fichte-Str. 12 ist weiterhin erfreulich positiv, wurde jedoch durch zwei Faktoren geschmälert: 1. Erbbauzinserhöhung in 2009 und 2.: Durch ein Forwarddarlehen, das ab 2009 wirksam wurde und ein hoch zu tilgendes KfW-Darlehen ersetzte, ist der Zinssatz höher und belastet damit das handelsrechtliche Ergebnis. Das neue Darlehen hat eine deutlich niedrigere Tilgung als das abgelöste KfW-Darlehen. Der Zugewinn an verfügbarer Liquidität übersteigt den negativen Zinseffekt. Der Deckungsbeitrag des Hauses zur Bedienung der Dividende für die allgemeinen Wogeno-Anteile sowie zur allgemeinen Daseinsvorsorge ist nach wie vor deutlich ausreichend. Für die mittel- und längerfristige Entwicklung wird weiter zu beachten sein, dass die regelmäßigen vertraglichen Erbbauzinserhöhungen durch die Ertragslage bedient werden können. Auch der Instandhaltungsaufwand wird weiter steigen. Die Zeichnung wohnungsbezogener Anteile ist zufriedenstellend.
Caroline-Herschel-Str. 25-27:
Das wirtschaftliche Ergebnis des Hauses Caroline-Herschel-Str. ist positiv. Insbesondere die Verbrauchskosten liegen ausgesprochen günstig. Die Bewohnerschaft unternimmt große Anstrengungen, diese noch weiter zu senken. Durch Zeichnung weiterer Anteile aus dem Haus konnte die Eigenmittelquote weiter verbessert werden. Ein Ende 2010 auslaufendes Kapitalmarktdarlehen konnte zu nahezu identischen Konditionen um weitere 10 Jahre prolongiert werden. Das Auftreten von Mängeln an den Fenstern (Beschlag im Scheibenzwischenraum) hält an. Die Mängelbeseitigung durch die verantwortliche Firma geht weiterhin schleppend voran.
Danklstr. 11:
Eine geplante Sollmieterhöhung bei einzelnen Haushalten sowie zwei Bewohnerwechsel haben in den Jahren 2008 und 2009 die Ertragslage leicht verbessert, nachdem diese, bedingt durch die energetische Sanierung in 2005, angespannt war. Die Wirtschaftlichkeit erreicht nun wieder knapp die übliche Rentabilität der eingesetzten Eigenmittel. Die Rückstellungen für Bauinstandhaltung sind auskömmlich. Längerfristig zeigt die Entwicklung der Struktur aus Sollmietniveau, Rückstellungen und Entschuldung in Richtung einer auskömmlichen Wirtschaftlichkeit.
Der Gemeinschaftsraum mit Gästeappartement für die HausbewohnerInnen und die Mitglieder aus dem Bereich Unter-Sendling stieß im Verlauf des Berichtsjahres auf zunehmende Resonanz. Die Auslastung konnte weiter erhöht werden, der Betrieb läuft inzwischen kostendeckend.
Häberlstr. 15
Im Jahr 2009 erfolgte nach der (in 2008) abgeschlossenen energetischen Vollmodernisierung der Endausbau der beiden neuen Dachgeschosswohnungen im Vordergebäude. Durch Verzögerungen im Planungsablauf, die ungünstige Zinslage zum Zeitpunkt der Fixierung der Darlehenskonditionen (einmaliges Zinshoch bei den KfW-Mitteln Anfang 2008) und Baukostensteigerungen von ca. 10 % wurde die Wirtschaftlichkeit der Gesamtmaßnahme belastet. Die Wirtschaftlichkeit des Hauses ist aktuell nicht gegeben und kann in den nächsten beiden Jahren lediglich durch Verzicht auf Dotierung von Rückstellungen für Bauinstandhaltung erreicht werden. Bei einem generalsanierten Gebäude kann dies in den ersten Jahren als angemessen bezeichnet werden. Entlastung bringt ab 2011 ein bereits zu deutlich günstigeren Konditionen vereinbartes Forwarddarlehen. Ab 2012 führt der Teilschulderlass des KfW-Darlehens wieder zum Erreichen der angestrebten Wirtschaftlichkeit (inkl. RfB, MAW, Verzinsung des eingesetzten Eigenkapitals).
Kidlerstr. 41 – 43
Im Berichtsjahr wurde die energetische Modernisierung (Wärmedämmung der Fassade und Einbau einer kontrollierten Lüftung) und der Bau von vier Wohnungen im Dachgeschoß in Angriff genommen. Für die Maßnahme konnten zinsgünstige Förderdarlehen akquiriert werden, so dass die Mieten nur moderat angehoben werden mussten. Inzwischen ist die Maßnahme bis auf die Gestaltung der Freiflächen abgeschlossen. Die Wirtschaftlichkeit des Objekts ist nach wie vor gegeben.
August-Kühn-Str. 12
Im Berichtsjahr traten Probleme mit der Lüftungsanlage auf (im wesentlichen Geräusche), deren Ursachenerforschung sich über Monate hinzog und die 2009 noch nicht behoben werden konnten. Mittlerweile sind verschmutzte und daher defekte Volumenstromregler als Ursache identifiziert. An dauerhafter Abhilfe wird gearbeitet.
Das Objekt erreicht nicht ganz die geplante Wirtschaftlichkeit. Dies liegt vor allem daran, dass die Mieten für die 2008 in Form von Grunddienstbarkeiten erworbenen Stellplätze bei weitem nicht hinreichen, den damit verbundenen Aufwand einschließlich der Betriebskosten zu decken. Zudem ist aufgrund des hohen Technikeinsatzes im Haus ausreichend Vorsorge durch Zuführungen zur RfB Sorge zu tragen. Die volle Wirtschaftlichkeit soll in 2011, spätestens in 2012 wieder erreicht werden.
Nymphenburgerstrasse 106
Das 2007 erworbene Haus entwickelt sich weiterhin wirtschaftlich solide und trägt überproportional zum wirtschaftlichen Ergebnis aller Häuser bei. Allerdings sind die laufenden Aufwendungen für Instandhaltung überproportional, so dass die RfB nur eine leichte Erhöhung erfuhr.
Das Gästeappartement wird von den Bewohnern erfolgreich in Eigenregie betrieben und trägt sich vollständig selbst.
Isartalstraße 26
Nach der Sanierung der Gaststätte im Jahr 2008 stand im Jahr 2009 die Diskussion und Vorbereitung zur weiteren Entwicklung des Anwesens auf der Agenda. Hierzu wurde im Sommer 2009 ein Bewohnerseminar und gegen Ende des Jahres nochmals eine Hausversammlung durchgeführt, um Notwendigkeit, Vorgehensweise und Folgen einer energetischen Sanierung zu erörtern. In Abstimmung mit den Gremien stehen nach wie vor 2 Varianten auf dem Prüfstand: 1. Vollmodernisierung mit Einbau einer zentralen Heizungs- und Warmwasserversorgung oder 2. Teilmodernisierung (hauptsächlich Fenster) und lediglich punktuelle Ertüchtigung der Haustechnik. Hierzu sind im Jahr 2010 Prüfaufträge an die Planungsbüros zu erteilen. In beiden Fällen wird ein Dachgeschossausbau mit drei familiengerechten Wohnungen erfolgen. Hierzu liegt bereits eine Vorplanung vor, die Wirtschaftlichkeitsberechnungen dazu, die in die Planrechnung münden, sind zum Berichtszeitpunkt in Vorbereitung. Die aktuelle Wirtschaftlichkeit des Hauses ist zufriedenstellend. Hierzu trägt auch der Erlös aus der Vermietung der Gaststätte maßgeblich bei.
Orleanstrasse 61
Das Jahr 2009 stand ganz im Zeichen der energetischen Modernisierung ( 2. Bauabschnitt) Die Wohnungen im Rückgebäude erhielten einen zeitgemäßen Standard, das Dachgeschoss im Vordergebäude wird vollständig ausgebaut. Das unbewohnte Gartenhaus wurde generalsaniert, die Gewerbeeinheit, eine ehemalige Schreinerei, in ein Wohnatelier umgewandelt. Zudem wurde der Keller unter der ehemaligen Gewerbeeinheit in vermietbaren Zustand gebracht. Der Innenhof wird neu gestaltet, wobei sich die Bewohner tatkräftig beteiligen wollen.
Die Baukosten liegen über Plan. Der Mehraufwand kann aber weitgehend durch zusätzliche Mieterträge aufgefangen werden, so dass es bei diesem Objekt unvermindert von einer sehr guten Wirtschaftlichkeit auszugehen ist.
Zusammenfassung: alle Häuser
Die Mieteinnahmen (Nettokalt) beliefen sich auf 1.586 TEUR. Dabei sind Erlösschmälerungen vor allem auf Grund von Leerstand im Zusammenhang mit Modernisierung und Wohnungswechsel in Höhe von 16,3 TEUR (1,0%) berücksichtigt. Davon wurden 559,1 TEUR als Zinsen für Fremdkapital aufgewendet (Zinsdeckung 37,1%), weitere 306,5 TEUR für laufenden Tilgungsleistungen und 159,6 TEUR für Erbbauzinsen. Somit ergibt sich eine Kapitaldienstdeckung von insgesamt 64,6 %.
In 2009 betrug bedingt durch mehrere geplante Instandhaltungsmaßnahmen der Instand-haltungsbedarf TEUR 77,1. Gleichzeitig wurden 151 TEUR der Instandhaltungsrück-stellung zugeführt, so dass kumuliert 373 TEUR für Bauinstandhaltung zurückgestellt sind. Das wirtschaftliche Ergebnis aller Häuser belief sich auf 264,3 TEUR.
Für die Hausverwaltung wurden TEUR 55 aufgewendet, davon gingen 38,3 TEUR an die COHAUS München GmbH, TEUR 17,0 wurden für die Buchhaltung aufgewandt, die nach wie vor unter Regie der WOGENO bewerkstelligt wird.
b. Ergebnis der Projektentwicklung und Volumen der Investitionen
Im Geschäftsjahr wurden Aufwendungen für Ausbau und Modernisierung des Hauses in der Kidlerstr. 41/43 von 831,9 TEUR getätigt, für die Modernisierung und Ausbau der Orleansstr. 61 von 1.226,7 TEUR und für die Westendstraße 74 von 108,0 TEUR. Darüber hinaus wurden weitere 2.071,4 TEUR in das Bauvorhaben Pariser Straße 11 investiert. Nachträgliche Kosten fielen an für die Umbau- und Sanierungsmaßnahmen im Projekt Häberlstraße 15 (359,7 TEUR) und Isartalstr. 26 (22,1 TEUR). Außerdem fielen noch nachträgliche Anschaffungskosten in Höhe von zusammen 4,5 TEUR für die Gebäude Danklstr., August-Kühn-Str. und Nymphenburger Str. an.
Alle Investitionen bewegten leicht oberhalb des kalkulierten Rahmens und sind durch langfristige Fremd- sowie Eigenmittel finanziert.
c. Ergebnis des Allgemeinbetriebes
Der Allgemeinbetrieb besteht in der Hauptsache aus dem Unterhalt der eigenen Geschäftsstelle. Hier erfolgt das Rechnungswesen, die Vorstands- und Gremientätigkeit sowie die Mitgliederbetreuung. Naturgemäß war und bleibt dieser Bereich defizitär, während der Bereich der Projektentwicklung i.d.R. aufwandsneutral (durch Aktivierung) betrieben werden kann. Allerdings lassen sich nicht alle Aufwendungen zur Anbahnung aktivieren. Im Jahr 2009 wurde für die allgemeine Verwaltung 65 TEUR aufgewendet (Vorjahr 75 TEUR). Dem gegenüber stehen die Erträge des Allgemeinbetriebes (17 TEUR) sowie Zinserträge / Erträge aus Wertpapieren ( 30,4 TEUR), andererseits das positive wirtschaftliche Ergebnis der Hausbewirtschaftung (264,3 TEUR). Das positive Ergebnis der Hausbewirtschaftung wiederum beruht u.a. auf der Tatsache, dass sämtliche Pflichtanteile der WOGENO (1.806 TEUR) in der Hausfinanzierung Verwendung finden. Diese werden mit keiner Dividendenausschüttung bedacht.
d. Zusammenfassung der wirtschaftlichen Lage und Ausblick
Das Gesamtergebnis der WOGENO (Jahresüberschuss) belief sich nach Einstellung von 10 % in die gesetzliche Rücklage auf 236,4 TEUR. Der Überschuss reicht aus, die allgemeinen freiwilligen Anteile mit einer Dividende von 4% zu bedienen, die für 2009 ca. 192 TEUR umfassen soll.
Eine deutliche Erhöhung erfuhren die Rückstellungen für die Bauinstand-haltung. Einer Zuführung von 151 TEUR stand im Berichtsjahr ein Verbrauch von lediglich 75 TEUR gegenüber. Die über die Jahre kumulierte RfB betrug am Ende des Geschäftsjahres 372,7 TEUR ( Vorjahr 297 TEUR).
Für die kommenden Jahre ist geplant, das wirtschaftliche Gesamtergebnis auf über 280 TEUR zu entwickeln, um das weiterhin wachsende freiwillige Geschäftsguthaben der Mitglieder auch künftig mit 4 % Dividende bedienen zu können. Darin sehen wir einen Beitrag zur dauerhaften Festigung der wirtschaftlichen Beziehung zwischen Unternehmen und Mitgliedschaft. Nach unseren Planungen werden wir dieses Ergebnis aus der laufenden Hausbewirtschaftung erzielen können.
e. Entwicklung der Eigenkapitalbasis
Die gezeichneten Geschäftsanteile beliefen sich zum 31.12.2009 auf 15.270 TEUR (Zuwachs zum Vorjahr: + 21 %). Davon betrugen die Pflichtanteile aller Mitglieder 1.806 TEUR (+ 14 %), die freiwilligen Anteile 5.228 TEUR (+ 27 %), die wohnungsbezogenen Pflichtanteile 4.441 TEUR (+ 12 %) und die weiteren wohnungsbezogenen Anteile 2.987 TEUR (+ 16 %). Bezogen auf unsere Sachanlagen (Grundstücke, Wohnbauten, Betriebs- und Geschäftsaus-stattung) in Höhe von 34.777 TEUR beträgt unsere Eigenkapitalquote
aus Anteilen 44 % (Vorjahr 43 %). Die Eigenkapitalquote beläuft sich auf 43 % (Vorjahr 43%), die Eigenmittelquote beträgt 44 % (Vorjahr 44 %), jeweils bezogen auf das Bilanzvolumen. Die Eigenmittelquote konnte somit trotz des hohen Zuwachses des Anlagevermögens ( + 5.845 TEUR) auf unverändert hohem Niveau gehalten werden.
f. Risiken
Der überwiegende Teil der Eigenmittel, mit denen die Wogeno-Häuser finanziert sind, wird von den BewohnerInnen selbst getragen. Ein Abzugsrisiko besteht hier nur insoweit, als es im Einzelfall nicht gelingen würde, im Fall der Wiedervermietung die nötigen Pflichtanteile am Nachnutzer-Markt (Wogeno-Binnenmarkt oder gesamter Wohnungsmarkt) zu erhalten.
So lange die Wogeno eine aktive Politik der Bewirtschaftung der Geschäfts-anteile aller Mitglieder im eigenen Wohnungsbestand betreibt, ist diese Gefahr vorhersehbar, kalkulierbar und in ausreichendem Maß steuerbar. Bis zum 31.12.2009 waren insgesamt 1.610 Anteile à 500,- Euro gekündigt, das sind 5,3 % aller Anteile. Ein Großteil der gekündigten Anteile wird aber immer wieder um ein Jahr verlängert. So müssen in 2010 lediglich weitere Anteile im Umfang von 95 TEUR ausbezahlt werden, das sind 0,6 % aller gezeichneten Anteile.
Zinsentwicklung und Zinsrisiko
Im gesamten Jahr 2009 bewegten sich die Kapitalmarktzinsen auf historisch gesehen deutlich unterdurchschnittlichem Niveau. Gleichzeitig differenzieren sich die Konditionen weiter nach Bonität der Kreditnehmer aus. Aufgrund des guten Ratings der WOGENO erhält sie im Rahmen der Realkredite nach wie vor Angebote mit besten Konditionen. Dies erlaubte uns den Abschluss von Darlehen für Modernisierungen und Prolongation bestehender Darlehens-vereinbarungen zu günstigen Konditionen. Weiterhin setzten wir Förder-darlehen bei energetischer Modernisierung und im Neubau ein, um unsere Zielmieten gewährleisten zu können.
Ende 2009 konnten Forwarddarlehen über 1.880 TEUR für Kapitalmarkt-darlehen abgeschlossen werden, deren Zinsbindungen 2010 bzw. 2011 auslaufen. Für über 85 % unserer Fremddarlehen ( gesamt 19.650 TEUR) besteht Sicherheit der Zinskonditionen über 5 Jahre und mehr.
g. Chancen
Mittel- und längerfristig bietet das Angebot an die Mitgliedschaft, sich mit weiteren Geschäftsanteilen an der Investitionstätigkeit der Wogeno zu beteiligen, weitere Entwicklungsmöglichkeiten. Breite Teile der Mitgliedschaft sehen und nutzen das Engagement der Wogeno für ihre eigene Geldanlage. Die Verunsicherung angesichts der Entwicklung der Finanzmärkte und das sinkende Zinsniveau führten zu einer gegenüber 2008 nochmals erhöhten Zeichnung zusätzlicher Geschäftsanteile. Die dadurch weiter gestärkte Eigenkapitalbasis eröffnet weitere Möglichkeiten zum Kauf oder Bau neuer Objekte. Weitere Chancen sind in der Festigung der vielfältigen Kooperationen mit anderen Unternehmen zu sehen.
4. Kooperationen, Beteiligungen und sonstige Aktivitäten
Durch die Kooperation mit der Isar Wohnungsbaugenossenschaft eG bot sich wieder 8 Wogeno - Mitgliedern die Möglichkeit zum Bezug einer Bestands-wohnung.
Daneben erlauben es die bewährten Kooperationen immer wieder den Mitgliedern attraktive Angebote zu unterbreiten. Dazu gehören u.a. Rabatte bei den Tarifen von Stattauto. Einzelne neue Mitglieder wurden von BISS e.V. beim Aufbringen der Pflichtanteile für ihre Wohnung unterstützt.
Die Mitgliedschaft in der GIMA München eG (Genossenschaftlichen Immobilien-Agentur) verstärkt die Chancen, frühzeitig am Markt auf Bestandsobjekte aufmerksam zu werden, die zu günstigen Konditionen zum Verkauf stehen.
Im Verlauf des Jahres 2009 haben wir die Zusammenarbeit mit anderen Genossenschaften, Wohnungsunternehmen und Baugemeinschaften inten-siviert. Dies ergab sich einerseits aus konkreten Vorhaben wie der Westend-straße 74 (Nachbarschaft mit Frauenwohnen eG) oder dem geplanten Mehrgenerationenwohnen in Gern, das wir gemeinsam mit der GEWOFAG realisieren wollen. Auf fruchtbaren Boden fiel auch unsere Initiative für ein mögliches konsortiales Vorgehen bei der Planung und Bewerbung auf neuen Siedlungsflächen, wo wir lebendige Quartiere realisieren wollen, die über das reine Wohnen hinausgehen. Hier sind wir mittlerweile mit den kommunalen Wohnungsunternehmen, Genossenschaften, Baugruppen und einem Bauträger in engem Diskussionszusammenhang.
5. Aus den Häusern/Hausgemeinschaften
Das Engagement der BewohnerInnen für ihr WOGENO-Objekt bleibt zentrales Element des WOGENO-Alltags. Dazu zählt die unterschiedliche Handhabung der Hausmeisterei ebenso wie die nachbarschaftliche Unterstützung und gemeinschaftliche kulturelle u.a. Aktivitäten.
Die Fluktuation in den WOGENO-Häusern bleibt insgesamt niedrig. Im Jahr 2009 gab es einen Wohnungswechsel in der Agnesstr. 66, einen Wohnungs-wechsel in der Metzstr. 31, zwei in der Häberlstr. 15, einen in der Johann-Fichte-Str. 12, einen in der Kidlerstr. 41 und einen Wohnungswechsel in der Nymphenburger Str. 106.
Die Fluktuation ist i.d.R. auf Todesfälle, berufliche Mobilität oder Veränderungen in der Familienkonstellation zurück zu führen.
6. Mitglieder; Unternehmenskultur; Bildung, Mitwirkung, Soziale Netze
Die WOGENO konnte im Jahr 2009 die Aufnahme von 198 Neumitgliedern verzeichnen. Bei 27 Austritten ergibt sich zum 31.12.2009 ein Stand von 1.242 Mitgliedern.
Auch im Jahr 2009 wurden wieder 2 Rundbriefe verfasst, mit denen die Mitglieder in Wort und Bild über die Aktivitäten der Genossenschaft informiert wurden.
Die Homepage der WOGENO wird regelmäßig aktualisiert und dient als Haupt-Medium zur Veröffentlichung aktueller Veranstaltungen und Wohnungs-angebote.
Die WOGENO Informationsveranstaltungen wurden weiterhin im 2-monatigen Rhythmus durchgeführt.
Darüber hinaus wurde ein Seminar mit dem Schwerpunkt „Auswirkungen der Finanzkrise auf Wohngenossenschaften“ am Beispiel der WOGENO München eG durchgeführt: Ziel des Seminars war, die Finanzierungsbestandteile der Genossenschaft darzulegen, auf evtl. Risiken hinzuweisen und über Lösungsmöglichkeiten zu diskutieren. Ein Schwerpunkt der Diskussion lag auf den Unwägbarkeiten bei der Einkommensentwicklung der Genossenschafts-mitglieder und in der Folge für die erzielbare Kostenmiete bzw. evtl. Einschränkungen beim Ausbaustandard.
Im Februar wurde das jährliche Winterfest gefeiert, das insbesondere neuen Mitgliedern eine Möglichkeit bietet, mit anderen Mitgliedern und den Gremien-vertreterInnen ins Gespräch zu kommen.
Nicht zuletzt wurde wieder eine Studienreise durchgeführt, die im Berichtsjahr mit den Schwerpunkten Gemeinschaftliches Wohnen (im Alter) nach Hessen führte.
Das Vernetzungstreffen der WOGENO-Hausgemeinschaften ist zu einer festen Einrichtung geworden. Ca. 4 x / J. treffen sich VertreterInnen der Häuser zum Erfahrungsaustausch u.a. über Fragen der Hausbewirtschaftung.
München, im Mai 2010
Vorstand:
Peter Schmidt Heike Skok Christian Stupka
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